A aquisição de um imóvel na planta é um dos passos mais significativos para a maioria dos brasileiros. No entanto, esse sonho pode gerar dúvidas e conflitos, especialmente quando ocorre o distrato ou o atraso na entrega das chaves. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras claras para proteger tanto compradores quanto incorporadoras nesses cenários, mas muitos consumidores ainda desconhecem seus direitos e deveres. Neste guia, você vai entender tudo sobre distrato de imóvel na planta, como calcular valores retidos, o que fazer em caso de atraso na entrega e quando buscar negociação ou justiça.
O que é distrato imóvel na planta e quando ele ocorre
O distrato é a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel antes da entrega das chaves. Ele pode acontecer por iniciativa do comprador, quando este desiste do negócio, ou por inadimplemento da incorporadora, como no caso de não entrega do imóvel nos termos combinados.
No cenário de desistência por parte do comprador, normalmente por dificuldades financeiras ou mudança de planos, a incorporadora pode exigir algumas penalidades, previstas em lei. Já quando a construtora não cumpre o prazo ou condições de entrega, o comprador pode pedir a resolução do contrato e até indenização pelos prejuízos sofridos.
Com a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), essas situações passaram a ter regras específicas, o que aumentou a segurança jurídica para as duas partes (fonte: Planalto).
O que a incorporadora pode reter: regras da Lei 13.786/2018 e cálculo prático
A principal dúvida de quem deseja fazer o distrato de imóvel na planta é: quanto do valor pago pode ser devolvido? Pela Lei 13.786/2018, a incorporadora pode reter até 25% das parcelas pagas em contratos comuns, ou até 50% se o empreendimento estiver sob regime de afetação patrimonial — uma medida de proteção dos recursos do projeto (fonte: Planalto).
Além disso, pode ser cobrada a chamada "taxa de fruição", equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período em que o comprador permaneceu com o direito de uso do imóvel.
Veja um exemplo prático: Se você pagou R$ 100 mil em parcelas e o empreendimento está em regime comum, a construtora pode reter até R$ 25 mil. Se o imóvel for em regime de afetação, a retenção pode chegar a R$ 50 mil. Sobre o saldo a ser restituído, pode incidir ainda a taxa de fruição pelo tempo de permanência no contrato.
Essas retenções visam ressarcir a incorporadora de despesas administrativas, publicidade e outros gastos, mas devem seguir estritamente os percentuais definidos em lei. Todo cálculo deve ser detalhado e informado ao consumidor.
Atraso na entrega: prazo de tolerância de 180 dias e indenizações devidas
A Lei do Distrato também estabeleceu um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para atraso na entrega do imóvel (fonte: Planalto). Esse prazo, se previsto em contrato, não gera penalidades para a construtora. A partir do 181º dia de atraso, o comprador pode exigir indenização ou até rescindir o contrato.
O valor da indenização, segundo a lei, deve ser de 1% ao mês sobre o valor já pago pelo comprador, corrigido monetariamente, enquanto durar o atraso. Por exemplo: se você já pagou R$ 80 mil e o atraso foi de 3 meses além do prazo de tolerância, a indenização mínima seria de R$ 2.400, além da correção monetária.
Caso o atraso ultrapasse o prazo de 180 dias e o comprador opte pelo distrato, ele tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem, em até 60 dias corridos após a rescisão (fonte: Planalto).
Documentação essencial: o que guardar desde a assinatura do contrato
Para garantir todos os seus direitos em caso de distrato de imóvel na planta ou atraso na entrega, manter a documentação organizada é fundamental. Guarde todos os comprovantes de pagamento, boletos, recibos, e-mails e notificações trocadas com a incorporadora.
Tenha em mãos o contrato de compra e venda, aditivos, memorial descritivo, plantas, comunicações oficiais sobre prazos e eventuais aditamentos. Esses documentos são a base para qualquer negociação, mediação ou ação judicial.
Se houver alteração de prazo, mudança no escopo das obras ou problemas de comunicação, registre e arquive tudo. Isso facilita a comprovação dos seus direitos e acelera eventuais processos de ressarcimento ou indenização (fonte: Click Habitação).
Negociação, mediação ou Justiça: qual caminho seguir e quando
Ao enfrentar problemas com distrato de imóvel na planta ou atraso na entrega, o primeiro passo é tentar uma solução amigável junto à incorporadora. Exija seus direitos por escrito, com base na Lei 13.786/2018, e aguarde uma resposta formal.
Se não houver acordo, é possível recorrer a mecanismos de mediação e conciliação, inclusive nos PROCONs e Câmaras de Mediação de Conflitos. Muitas vezes, esses caminhos são mais rápidos e menos custosos do que a via judicial.
Quando a negociação não evolui ou há descumprimento claro da legislação, a ação judicial pode ser necessária. Em geral, os tribunais têm aplicado as regras da Lei do Distrato, garantindo devolução de valores e indenizações, conforme o caso.
Antes de qualquer decisão, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar seu caso individualmente.
Conclusão: conheça seus direitos e aja com segurança
O distrato de imóvel na planta e os atrasos na entrega são situações delicadas, mas a Lei 13.786/2018 trouxe regras claras e proteção ao comprador. Conhecer seus direitos, calcular corretamente os valores envolvidos e manter toda a documentação são passos essenciais para não sair prejudicado.
Em caso de dúvidas ou dificuldades na negociação, procure orientação jurídica especializada e busque sempre registrar todas as etapas do processo. Assim, você garante seus direitos e toma decisões mais seguras em uma das maiores conquistas da vida.
Quer saber mais ou precisa de apoio? Consulte as fontes oficiais citadas e, se necessário, busque atendimento com profissionais do setor.
