A reforma tributária brasileira, com implementação progressiva a partir de 2026, traz mudanças relevantes para quem planeja vender imóveis residenciais ou comerciais. Entre as novidades estão o novo Valor Venal de Referência (VVR), que passa a influenciar diretamente o cálculo do ITBI e do ganho de capital, e a introdução dos tributos IBS e CBS, que podem incidir sobre operações imobiliárias em determinadas situações. Neste artigo, você confere o que muda para o vendedor, como planejar a venda para minimizar a carga tributária e orientações para declarar corretamente no Imposto de Renda 2026.

A palavra de ordem é planejamento: conhecer as novas regras, fazer simulações e negociar de forma estratégica com o comprador serão diferenciais fundamentais para evitar surpresas e custos inesperados.

O que mudou na tributação da venda de imóveis em 2026

A reforma tributária aprovada pelo Congresso Nacional inicia sua implementação em 2026, com efeitos imediatos sobre operações de compra e venda de imóveis. Entre as principais alterações, destacam-se: (1) o uso do Valor Venal de Referência (VVR) como parâmetro mínimo para a base de cálculo do ITBI e do ganho de capital; (2) o início da cobrança dos novos impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), inicialmente voltados a pessoas jurídicas e operações recorrentes; e (3) a necessidade de readequação dos contratos e negociações para dividir os custos tributários entre vendedor e comprador.

Segundo estimativas do setor, o custo total de transação (incluindo ITBI, escritura e registro) deve variar entre 3% e 5% do valor do imóvel (NR Advocacia). A tendência é que esse percentual aumente em transações cujo valor declarado seja inferior ao VVR, já que o ITBI será calculado pelo valor de referência.

Valor Venal de Referência: o que é e como impacta ITBI e ganho de capital

O VVR é uma novidade trazida pela reforma tributária para aproximar a base de cálculo dos impostos ao valor de mercado dos imóveis, reduzindo a subdeclaração de valores e aumentando a arrecadação. A partir de 2026, o ITBI e o cálculo do ganho de capital devem utilizar, como base mínima, o Valor Venal de Referência definido pelo município ou pelo órgão fiscalizador (Imob Conecta).

Na prática, se o preço de venda informado em cartório for menor que o VVR, o ITBI será calculado pelo VVR – e não pelo valor declarado. Por exemplo, se um imóvel é vendido por R$ 500 mil, mas o VVR é R$ 600 mil, o ITBI incidirá sobre R$ 600 mil. Considerando uma alíquota de 3%, o imposto passa de R$ 15 mil para R$ 18 mil. O mesmo raciocínio vale para o ganho de capital: a diferença entre o valor de aquisição e o VVR poderá elevar o imposto devido na declaração de IR.

Essa medida exige atenção redobrada do vendedor: é fundamental conferir o VVR junto à prefeitura e considerar, já na negociação, o impacto tributário do novo parâmetro.

IBS e CBS na venda de imóveis: quem é afetado

Os tributos IBS e CBS entram em vigor de forma progressiva a partir de 2026 e, inicialmente, têm maior impacto sobre pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário, como incorporadoras e empresas que vendem imóveis com frequência (Portas). Para pessoas físicas, a incidência é restrita a situações em que há habitualidade ou quando o vendedor possui mais de três imóveis alugados, configurando atividade empresarial.

Na prática, para o vendedor individual que realiza vendas esporádicas, não haverá incidência direta de IBS ou CBS na operação de venda. Porém, para quem atua como investidor imobiliário recorrente, a alíquota efetiva pode chegar a 8-10% na locação residencial, após a redução de 70% da base tributável (Facilite). Importante: o repasse desse custo pode influenciar o preço de venda, afetando tanto a margem do vendedor como o poder de negociação com o comprador.

Como planejar a venda para minimizar carga tributária legal

Com as novas regras, o planejamento da venda do imóvel se torna ainda mais relevante. Recomenda-se ao vendedor: (1) consultar previamente o VVR do imóvel junto à prefeitura; (2) simular o ITBI e o ganho de capital considerando o VVR como base mínima; (3) negociar cláusulas contratuais que distribuam os custos tributários com o comprador, especialmente no período de transição até 2028, quando as regras ainda serão ajustadas.

Outra estratégia é analisar o histórico de valorização do imóvel e documentar eventuais benfeitorias, que podem ser abatidas no cálculo do ganho de capital. Para investidores com múltiplos imóveis, vale considerar o fracionamento das vendas ao longo de diferentes anos, evitando a caracterização de atividade habitual e a consequente incidência de IBS/CBS.

Como declarar a venda de imóvel no IR 2026 sem cair na malha fina

A declaração correta da venda do imóvel no Imposto de Renda em 2026 será fundamental para evitar problemas com a Receita Federal. O vendedor deve informar o valor efetivo da transação e, caso este seja inferior ao VVR, utilizar o VVR como base para apuração do ganho de capital. Mantenha todos os comprovantes de aquisição, custos de benfeitorias e despesas com a venda (corretagem, ITBI, taxas cartorárias) para comprovar a base de cálculo.

Exemplo: imóvel adquirido por R$ 300 mil em 2015, vendido por R$ 500 mil em 2026, mas com VVR de R$ 600 mil. O ganho de capital será calculado como R$ 600 mil - R$ 300 mil = R$ 300 mil. Sobre esse valor incidirá a alíquota de 15% a 22,5%, conforme tabela progressiva. Utilize o programa Ganho de Capital da Receita Federal para gerar o DARF e recolher o imposto até o mês seguinte à venda.

A recomendação é revisar a declaração com apoio de contador especializado e checar se todos os valores estão consistentes com o registro em cartório e com o VVR informado pela prefeitura (Portas).

O que negociar com o comprador sobre os custos tributários

O período de transição entre 2026 e 2028 abre margem para negociações entre vendedor e comprador sobre quem arca com os novos custos tributários. Em geral, o ITBI é pago pelo comprador, mas com o VVR potencialmente elevando o imposto, pode haver espaço para dividir parte desse custo, especialmente em regiões onde o VVR foi reajustado para cima.

Cláusulas contratuais claras sobre a responsabilidade dos tributos, acordos sobre o valor de referência a ser considerado e transparência na documentação são essenciais para evitar litígios futuros. O vendedor deve estar preparado para negociar e, se possível, utilizar a elevação do ITBI como argumento para ajustar o preço final ou as condições de pagamento.

Conclusão: planejamento e transparência são as melhores estratégias

A reforma tributária venda imóvel 2026 exige mais atenção aos detalhes fiscais e tributários de quem deseja vender com segurança. O planejamento prévio, a consulta ao VVR e a negociação transparente dos custos tributários podem evitar prejuízos e facilitar a transação. Revise todos os documentos, simule cenários e conte com apoio profissional para não cair na malha fina. Ao agir com informação e estratégia, você transforma as mudanças tributárias em oportunidade de fechar um bom negócio.

Quer saber como aplicar essas orientações à sua situação específica? Procure um especialista em direito imobiliário e tributação para um diagnóstico personalizado antes de fechar negócio.